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西班牙投资 | 海外投资需谨慎，警惕”高收益“包租项目
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现在，海外包租项目已逐步成为国内客户海外投资的主要方式之一，包租项目的“高回报、高收益、低风险”令人心动不已，更有知名的经纪学家、投资专家为其项目站台、背书，其实高收益包租项目的潜规则您一无所知，今天来谈谈这些海外投资的高收益包租项目，一句话总结“十个包租九个坑”，如果您不相信，现在我们详解海外高收益包租项目的潜规则。

‘资产配置，分散风险’成为高净值人群海外买房投资的主要目的，考虑占比高达51.8%；其次才是自住，约占比38.3%；考虑未来移民，选择购房的占比约7.8%。”《2016中国人海外购房趋势报告》认为，2017受美元走强、澳洲经济稳健、日本2020奥运会等因素影响，国人势必将更加迫不及待购买海外房产。

　　而通过海外置业分散风险的前提显然是：购买的项目需没有任何风险，国内客户海外置业时要尤其注意资金风险。

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案例一：6%年化收益的度假村项目

这是最近比较火的一个美国度假村包租项目，资料来自网络

乍一看，哇塞，3年复合回报率高达近50%，约合102万人民币，净收益每年也高达6%，而且因为包租，没有任何风险，太划算了，三个字：买、买、买，请问你看清楚每一个细节了？接下来我给你分析分析，为什么这就是个坑：

1、三年6%收益你真的信吗？一般来说，一个新度假村至少得2年左右才会有起色，何况还需要大量运营费用，请问这前3年项目方如何保证6%收益？

真相：这6%的收益已含在房屋价格中，只是以收益形式返还给你而已。

2、为什么只包租3年？那以后的收益呢？项目房会告诉你，按实际运营利润返还收益，那6%收益还能保障？你自己想？

真相：3年后，项目方会告诉你，您必须掏钱重新装修房屋，否则装修陈旧不能出租了。你不掏钱，就没收益，掏钱了，前3年的6%收益全给他还不够，看你怎么办？

3、对了，每年房产增值10%了，3年增值近10万美金，大不了我降价卖了房子不就可以了？如果这样你会发现，挂牌6个月无人购买，怎么办？我狠狠心降价30%出售，又6个月过去了，还是没人买，这是怎么回事？

真相：因为房子周边的真实房价只有10来万美金，你原价30多万美金，即使降价30%也得20多万美金，你说谁会买你的房子，何况度假村都是在郊区，除非是为了投资，谁会买你的房子？

4、房子卖不掉，又租不出去，大不了我自己住！

真相：房子在度假村，你知道度假村的物业费可不是普通住宅的物业费，如果你真的自己住，那天价物业费就等着你付喽！

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案例二：7-8%年化收益的商铺

曾经有一客户咨询我们，其他西班牙移民公司推荐的商铺都带长期租约，而且年回报率高达7.2%，为什么你们的商铺不包租？

当时，我们的资深顾问苦口婆心的解释了半天，没用！最终客户还是选择购买那个带7.2%回报率的商铺，可是没过1年，客户又找上门来，我们的资深顾问还在纳闷到底怎么回事？

原来客户购买了商铺和住宅后，就开始办理西班牙移民手续了，等绿卡到手了，突然有一天接到商铺租客的电话说，因为经营不善，所以店铺不租了，

所以打电话来告诉房东来办理相关手续，不是说好的5年长期租赁合同？怎么才半年不到就不租了呢？客户也不以为然，那不租就不租呗，然后还是委托中介再挂牌出租，可等了几个月都没动静，客户等不及，就去问中介，中介说如果降点租赁价格，可能会更容易出租，结果又等了几个月，还是没租掉，客户急了？但毫无头绪，所以回过头来找我们，看看有什么办法解决？

我们只能回复：一切已成定局，法律上一切合法合规！

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商铺合同主要条款：

商铺价格：38.5万欧

商铺租金：2300欧每月，年化收益7.17%

租赁期限：5年租赁期，5年后双方无异议则合同自动续期，续签租金上浮10%。

违约金：2300欧元

付款周期：付1押1

详解其中潜规则：

租赁合同：移民公司推荐的商铺在客户确认后，即通过中介与租客签订了一份真实的租赁合同，租期5年；

商铺租金：租金按7.2%的年收益计算而得，按客户所买商铺价格计算，回报率仅为2%，即使按商铺真实价格计算，回报率也仅为4%不到；

商铺租客：子虚乌有的租客，只是为了签合同需要才出面的；